李宇嘉:今年楼市的“金九银十”有看点!

摘要说明:1为何,过去两年的金九银十暗淡?自2017年,楼市金九银十的成色就变暗淡了。原因呢,就是调控高压,2017和2018年,全国即各地的调控政策分别...
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为何,过去两年的“金九银十”暗淡?

自2017年,楼市“金九银十”的成色就变暗淡了。原因呢,就是“调控高压”,2017和2018年,全国即各地的调控政策分别达到260次和430多次。“政策市”的烙印越来越明显,特别是“房住不炒”横空出世,各地严控房价上涨,市场预期明显转差,“金九银十”就凉凉了。

但是,2018年底的11-12月份,市场行情出奇的好。这是因为,调控压了一年,年底业绩压力大,开发商纷纷开启降价回款。只要是“真割肉”,市场还是买单的。当然,大环境也得给力。比如,各地新盘限价松绑、按揭利率降低,10月底的政治局会议未提“房住不炒”等。

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这两年的年末和年初,行情却很好

我判断,以后调控高压是常态,情绪暴涨的“金九银十”可能没有了。相对传统的“金九银十”,年底应该是一个比较好的购房时机。一方面,开发商要冲全年业绩,会拿出一些压箱底的好货源;另一方面,政策相对“真空”,年底与春节衔接,银行为来年放贷蓄客,也利好楼市。

相对应,以后每年的年初,也将是一个买房的时机。“不以地产刺激短期经济”,央行启动房贷新锚(LPR)。这都意味着,未来贷款资源将主要向实体转移,房贷资金越来越紧张。甚至,控制房贷额度也会“常态化”。因此,年初贷款相对充裕,“两会”前政策“友好”,也是买房机会。

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今年“金九银十”可期待,因为买方市场来啦,开发商资金链极其紧张

另外,以后买方市场的趋势明显。为什么呢?因为开发商从此不再任性了。近期,多家银行收到窗口指导,收紧房地产开发贷额度。原则上,开发贷控制在2019年3月底时的水平。这就意味着,开发贷余额将从二季度末的 11.04 万亿元减少至一季度末的 10.85 万亿规模。

这意味着,除了销售回款外,银行所有的外源融资渠道(境内外发债、信托、私募和开发贷等),基本都被堵死了。2018年,销售回款(预付款+按揭贷款)第一次占比过了50%。上半年资金相对宽松,融资收紧从6月份开始。因此,今年1-7月份,这一比例为49.3%。

但从下半年开始,开发商资金渠道全面“关闸”,开发贷、按揭贷,都启动了规模控制,预计销售回款占比将会超过50%。事实上,7月单月,销售回款已占到资金来源的53.3%,创历史新高。因此,融资越来越紧,新房市场的“天花板”清晰可见,回款好资金链才安全。

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“金九银十”营销战,已提前打响

“降价促销、加速回款”,这已是所有开发商的共识。我们看到,“金九银十”的营销战提前打响了:恒大抢跑,全国532楼盘闪购7.8折;8月上旬,广州番禺新盘祈福缤纷汇的房价直降7000元;合肥、武汉、郑州部分楼盘均价下跌3000元-4500元不等。二手房方面,进入8月,广州11区二手房价格开始全面下跌,苏州、南京等地二手房也开始转冷。

8月31日,“金九银十”前夜,深圳楼市再显其强大的购买力。但是,包括福田中洲湾公寓和天健天骄等“网红盘”在内,理性定价是共同选择。比如,天健天骄10.5万/平米的单价,与预期的“12万+”还有一定差距;中洲湾开盘优惠也挺大,还启动了三级联动。这两个盘的位置都很好,但一副急着卖楼的样子,显然对市场信心不足,回款走人的心态昭然。

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一线城市弱势,外围值得期待

8月份,房地产市场持续转冷,重点城市成交量连续2个月下滑。17个重点监测城市新房成交量环比下降11.1%。其中,一线城市成交量环比下降14.7%,同比下跌1.3%;二线城市环比下降15.9%(下图)。随着调控重回高压态势,本已进入新一轮回升期的一线城市将弱势走稳。

8月26日,中财委第五次会议上,强调都市圈内部推动优势互补,要根据各地区的条件,走合理分工、优化发展的路子。也就是,都市圈内大中小城市要配合,中心城市不能一味地虹吸,大家好才是真的好。因此,“一城一策”下,都市圈外围城市或许会受到政策利好影响。

比如,粤港澳大湾区核心城市的楼市略有降温,7-8月份广州、深圳成交量环比均小幅回落,但周边三四线城市市场热度犹存,佛山、东莞等成交量环比皆升。前期中山、珠海松绑了限购;近期珠海的中心区、横琴新区也放宽限购条件,外地人无需社保也有资格购房。前期火热的长三角楼市开始分化,上海、合肥、无锡等成交量环比回升,鼓励大家到都市圈外围买房。

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为何说,“金九银十”可以期待?

上半年“冲业绩”后,进入7月份新房供应明显下降。但从8月份开始,供应又开始反弹,29个重点监测城市8月累计供应量环比增加13%。其中,一线城市供应量环比微升2%,同比下跌30%。25个二三线城市供应量环比增加14%,其中近7成二三线城市供应量环比回升。随着资金链压力越来越大,开发商对销售的倚重越来越突出,9月份,供应将会放量。

因此,今年的“金九银十”,即便不会像2017年之前那般火热,但也不会像2017-2018年那样寂静,保持活跃是没有问题的。核心驱动因素,一是开发商回款的迫切性太强,这是过去比拟不了的。万科、融创这些拿地、开发、销售等各个环节,一直都很稳健的大开发商都停止拿地了。

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给购房者一点儿建议

可见,开发商资金多紧张。销售好是资金链安全的保障,其次才是利润诉求;二是新房的空间很有限,那就是都市圈、区域核心城市,还有少量的改善型需求。所有开发商都在争夺这仅存的增量需求,供应充足加剧开发商之间的竞争,价格理性是一直选择;三是买方市场来临,大家有得选、有得挑。所以,不要急着买,货比三家,用淘宝的心态去买房子。

政策趋严,首套房利率攀升,市场温吞水。买房建议上,首推改善型买房,刚需可以买、可以等,笔者建议年末买(届时经济压力或加大,利率可能会降低);投资买房,一般不建议(物业占资产比重保持60%左右,可投资部分理财),若精选到既容易出租、又容易出手的物业,可尝试。特别是,前期高举高打的一些客户,急着卖房,可以淘到一些笋盘。

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